Vendita forzata e tutela dell'acquirente dell'immobile da costruire

Abstract

In mancanza di un’espressa previsione normativa, la giurisprudenza di legittimità aveva affermato che le prelazioni legali o convenzionali, previste per l’ipotesi di trasferimento volontario del bene, non possono trovare applicazione in sede di vendita forzata, atteso che il decreto di trasferimento viene pronunciato dal giudice dell’esecuzione a favore dell’aggiudicatario, indipendentemente dalla volontà dell’alienante-esecutato. Il soggetto che stipulava con il costruttore un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile da realizzare e versava, a titolo di acconto, parte del corrispettivo, era esposto al rischio concreto di perdere sia le somme già pagate, sia la possibilità di conseguire la proprietà del bene. Il promissario acquirente risultava, dunque, privo di tutela ogni volta che, prima della stipula del contratto definitivo, il costruttore veniva sottoposto ad una procedura concorsuale ed il curatore optava per lo scioglimento del preliminare. In tale eventualità l’acquirente non solo non diveniva proprietario dell’immobile ma, nonostante ne avesse conseguito il possesso, era tenuto a rilasciarlo. Il legislatore, invece, prendendo le mosse proprio dalla disciplina delle varie fattispecie di prelazione legale, ha utilizzato nel d.lgs. n. 122/2005 il meccanismo del diritto di prelazione allo specifico scopo di tutelare interessi riconosciuti meritevoli di tutela in caso di trasferimento coattivo del diritto di proprietà, senza però pregiudicare il diritto dei terzi offerenti e dell'aggiudicatario al corretto svolgimento del subprocedimento di vendita.